宁娟霞/文 胡慧凝/图

　　近日，南昌市发布《南昌市人民政府办公室关于进一步加强住宅用地供应调控工作的通知》，坚决贯彻落实“房住不炒”的定位，因地制宜、多措并举，进一步促进南昌市房地产住宅市场平稳健康发展。《通知》明确，住宅用地可实行“限地价”出让。分析人士指出，合理锁定地价成本和房价之间的差距，可降低因成本因素造成的交房质量问题，产品创新也将得到进一步促进。在此背景下，业内人士预测，南昌清冷半年的土拍市场，或将再度迸发热情。

　　土地竞价超过上限时转入“一次性报价”

　　《通知》首先明确，南昌市自然资源局按照“分类调控”的原则，结合各区域房地产市场形势，在年度土地供应计划中合理确定住宅用地规模和具体地块。南昌市房管局根据拟出让住宅用地周边新建商品住房和二手房价格等情况科学制定房屋最高限价。

　　备受市场关注的，则是“限地价”政策的出台。《通知》明确，南昌市区(东湖、西湖、青云谱、青山湖、红谷滩区，经开、高新区，湾里管理局)范围内设置了房屋最高限价的住宅用地可根据房地产市场形势和调控需求实行“限地价”出让，出让时一并设置房屋最高限价、土地竞价上限和一次性报价区间，交易方式采取“网上拍卖+一次性报价”复合模式。“网上拍卖”阶段竞价超过上限时，转入“一次性报价”阶段；在“一次性报价”阶段，按最接近所有报价平均值的原则确定竞得入选人。

　　南昌市自然资源局将根据住宅用地的房屋最高限价及土地市场形势等情况，合理确定土地出让起始价、竞价上限和一次性报价区间，并报南昌市政府研究批准。

　　《通知》同时要求，“限房价、限地价”地块的竞买人应满足土地出让公告中明确的竞买要求,并在报名时书面承诺其关联公司不参加同一宗地竞买。土地一次性报价结束后,将竞买人名单对外公布并接受监督,如有关联公司同时参加一宗地竞买情况被举报或投诉,经南昌市市场监管局查实后,依法依规严肃处理。

　　业内普遍看好新政

　　近年来，南昌实行“限房价、竞地价”政策，即设定房价上限，但并未对地价上限做出限定。在一些比较抢手的地块中，最终成交的楼面价，与房价上限之间的差价非常小，部分不足2000元/平方米的差价。房企利润空间有限，产品设计创新受成本因素影响，面对极小的“差价空间”，不少开商只能通过装修部分来进行利润的补充。为此，近年南昌楼市不少产品同质化严重，精装修交房问题频现。

　　为有效避免以上问题，早在2017年，长沙就开始实行“限地价+限房价”的土地拍卖政策，近年来长沙房地产市场持续稳定，“限价房、限价地”政策功不可没。2020年11月，成都也推出了首块“限地价+限房价+竞配建”地块。2021年1月8日，郑州市政府发布《郑州市人民政府关于加强土地出让管理工作的意见》，住宅用地采取“限地价、竞自持”方式出让。

　　业内人士指出，南昌作为省会城市，近年来房地产市场发展相对平稳，市场去化周期常年保持在较为健康的水平线上。但近年来南昌土地市场则受地块供应布局影响，各家房企拿地难度不断增加，个别板块竞争激烈，导致楼面价与住宅销售限价差距不大，从而引发一系列因成本管控因素导致房屋交付时可能出现的“货不对板”问题。地块实行限价后，或将有效减少房企“内卷”式拿地，合理锁定地价成本和房价之间的差距，降低因成本因素造成的交房质量问题，产品创新也将得到进一步促进。

　　业内人士普遍认为，此次的土拍规则，从供给端规范了土地市场的拍卖规则，有助于南昌楼市长远发展，将一定程度上优化当前市场供应、成交格局。

　　土拍热情或将重燃

　　据乐居江西统计，2021年5月，南昌市（含赣江新区，不含安义县、进贤县）共成交2宗经营性用地，总计约481.83亩，揽金约12.06亿元。尽管相较4月份，南昌5月的土地成交面积和成交金额都有大幅度的上升，其中成交面积比4月增加了457.95亩，环比涨幅达1918.05%；成交金额较4月增加了9.35亿元，环比上涨345.02%。但同比仍有较大下跌，其中成交金额下跌幅度逾72%。

　　2021年1月至6月，南昌市（含赣江新区，南昌县，不含进贤县、安义县，下同）共成交24宗经营性用地，成交面积约2056.69亩，同比下跌60.7%，成交总金额约102.08亿元，同比下跌57.87%。

　　南昌市2021年市本级计划供应土地总规模为24746亩，比去年计划供应量上调36.83%。具体如下：商服用地1307亩，工矿仓储用地3257亩，安置房用地1122亩，棚户区改造用地58亩，其他普通商品房6246亩，公共管理与公共服务用地2229亩，交通运输用地9051亩，水域及水利设施用地1476亩。从全年度供地计划完成情况来看，2021年，南昌市本级（不含赣江新区、南昌县、安义县、进贤县）商服+商品住宅用地供应计划共7553亩。截至6月底，南昌市本级商服+商品住宅用地成交1375.951亩，仅完成年度计划的18.22%。分区域而言，上半年仅青云谱、青山湖、红谷滩、新建区、南昌县有经营性用地成交。新建区年度计划完成率约66.42%，暂居第一名；湾里以23.13%的完成率位列第二；第三名为红谷滩，完成率为13.79%。

　　为加速推进2021年土地储备计划、出让计划落实，近日南昌市土地储备中心前往青云谱区及西湖区开展2021年度土地储备、出让计划相关地块现场调研。截至目前，青云谱区、红谷滩、赣江新区与南昌县均有地块挂牌等待出售，业内预测，“限地价”政策利好下，冷清近半年的土地市场，将再度迸发热情。