12月26日14时，南昌地铁3号线正式开通运营，与此同时，地铁4号线通车在即，地铁1号线、2号线延长线规划已通过，地铁网线时代已然开启。而日前正式印发的《大南昌都市圈综合交通规划(2019-2025年)》，则进一步确定了未来大南昌都市圈将着力构建形成“一核六中心，两环九射线”都市圈综合交通发展格局，南昌地铁时代步履铿锵之际，TOD开发进入公众视野。

　　TOD模式好在哪儿？

　　如今，轨道建设如火如荼之下，沿线土地开发呈现前所未有的热度，TOD一跃成为网红名词。

　　TOD（Transit Oriented Development）模式，简单来说，就是以公共交通为导向的城市空间开发模式。即以高铁、地铁、公交等公共交通站点为中心，在其400米至800米不等的半径范围内，进行物业开发，建立集工作、商业、文化、教育、居住等功能为一体的综合区域。

　　它强调以公共交通为中枢，核心要义是通过交通设施的衔接与互通，极大提升周边物业的价值与收益，是一种基于基础设施带动土地增值、土地增值又反哺城市发展的模式。在南昌，地铁沿线的TOD模式也在陆续发展。

　　TOD开发模式提出“公共交通先行，轨道交通规划到哪里，城市就发展到哪里”的理念。该模式之下，轨道交通枢纽不仅是一个公共交通的“站”，更是一座区域中心的“城”，以此大力保障项目建成后有序运行。纵观全球，TOD已在欧美风靡20余年。在国内，北上广深杭等多个城市都在积极推进轨道交通及其站场的综合开发建设。

　　南昌“驶”入TOD时代

　　“过去20年，杭州之所以能在充满挑战的形势下实现跨越式发展，其中一个非常重要的原因就是推进以高铁交通为特色的综合交通枢纽的打造。”浙江省委原常委、杭州市委原书记王国平如是说。2020年5月28日，王国平受邀来昌时建议南昌以TOD模式进行城市空间开发。

　　在轨道建设之初，南昌就引进了香港地铁的“轨道+物业”模式。2019年，南昌市轨道交通集团对地铁2号至4号线部分站点已收储或战略收储的土地进行TOD、TID开发策划研究，涉及18个项目。

　　但相比TOD综合开发，起步较晚的南昌，没有很好地起到“轨道交通引领城市发展”的作用。南昌地铁1、2号线运营情况并不是十分乐观。杭州城市建设的经验告诉我们，通过TOD综合开发来补充这一资金缺口无疑是最好的选择。依托高铁组团的TOD发展模式，杭州市不仅成功弥补了100多亿元的东站枢纽配套设施建设资金缺口，而且还为杭州市积累了可用于其他基础设施项目的建设资金。

　　值得一提的是，近年来成都也快速成为TOD综合开发政府站位最高、出台政策最强、推进力度最大、进展速度最快的城市之一。如今，学习成都、杭州做法，迅速建立机制、统筹规划、出台政策，加快推进全域TOD综合开发，成为南昌TOD开发刻不容缓的工作。

　　一个好消息是，今年8月4日，南昌市召开TOD专题会，明确TOD定位，起草了相关政策文件，可以预计的是，南昌TOD即将进入发展的快车道。

　　龙湖项目入驻助推城市更新

　　业内人士指出，大交通背景之下，南昌发展TOD潜力无限。2020年10月15日召开的南昌市“TOD领军人才专训营”上，大家对“轨道交通改变城市格局、TOD综合开发改变城市形态”形成共识。南昌如何发展全域TOD？作为房地产开发企业代表受邀参会的“尖子生”龙湖带来了参考。

　　早在2003年，龙湖从重庆北城天街项目就开启了TOD模式探索。2020年12月30日，重庆金沙天街开业，标志着全国首个五轨合一商圈高铁 TOD项目重庆龙湖光年正式投入运营。经过近20年实践经验，龙湖TOD项目已覆盖全国20余城，持有近70个项目。

　　TOD开发巨大的市场空间，吸引了不少房企纷纷入局，抢占赛道。据不完全统计，包括龙湖、万科、华润等20余家企业已在争相竞逐。但TOD模式对开发商各方能力有严格的准入门槛。

　　首先，TOD项目主要布局在城市交通枢纽的优势地段，地块资源稀缺，价值高。此外，TOD项目开发建设中还需要强大的资金支持。从TOD项目规划披露情况来看，投资规模上百亿元的项目不在少数，且施工时间普遍要4至5年，这也意味着TOD项目的投入强度和开发周期都远远超过一般项目。区别于传统房地产开发，龙湖通过规划理念的创新、空间布局上多元化实践，以及多业态城市配套服务，形成了一套独有的TOD开发运营模式。2020年9月，中国城市公共交通协会与中国房地产业协会共同组织编制的我国首个TOD标准《城市轨道TOD综合开发项目通用技术规范》及《城市轨道TOD综合开发项目评价标准》正式发布，龙湖是唯一参与编制的开发企业。TOD“尖子生”龙湖，至此实至名归。

　　在“发家地”重庆，龙湖几乎所有的购物中心都在轨道站上，或者距离轨道站很近。城市有机更新，TOD综合开发是路径，“站城一体”则是TOD综合开发的必由之路，这正与龙湖集团所坚持的“空间即服务”战略高度契合。以前文所提重庆龙湖光年为例，该项目位于成渝高铁线中的重要节点沙坪坝站之上，总建筑面积48万平方米，是一个集公共交通枢纽（集1条高铁线、3条轨道线为一体）、商业、办公的复合型交通上盖项目。该项目作为国内第一个与高铁车站相结合的TOD项目，通过两个垂直的城市核及其下方的城市通廊，缝合了被铁路割裂的城市，实现了三峡商圈的街区再生，是全国“站城一体化”开发典范。

　　2019年7月5日，龙湖开启了南昌TOD的布局。当天，龙湖地产以7.74亿元竞得地铁2号线延长线直达的南昌解放东路商圈一宗97亩商住地，龙湖旗舰商业天街正式落地南昌。作为龙湖南昌首个TOD项目，约30万平方米地铁上盖的龙湖天街综合体，清晰定位为区域级的城市综合体，旨在辐射整个区域，目前已迎来永辉超市等多家品牌主力店入驻。带着“尖子生”的一身能耐，龙湖自信这个项目会是南昌TOD的标杆。

　　龙湖集团继续秉承龙湖TOD网络布局的运行特点，未来将进一步积极推动南昌城市的TOD产业发展，进行网格化布局，助推南昌城市更新。（凤铃）