今年9月，南昌银志纺织服装城实业有限公司名下位于南昌民营科技园区内的10宗土地使用权及地上房产，首次发布司法拍卖公告。该拍卖标的物位于青山湖区临江商务区内，地块规模较大、区位优势明显，引起了各方较大关注。据了解，该标的物第一次司法拍卖已于2021年11月2日因无人报名而流拍。日前，阿里司法拍卖平台再次发布了拍卖公告，并将于2021年11月29日10时至2021年11月30日10时止进行第二次拍卖。南昌市自然资源局重申：该宗地因涉及债务纠纷，现有关司法部门对其进行司法处置，市自然资源局予以支持并将依法依规在后续不动产登记等方面予以积极配合。但政府相关部门对该宗地的态度是一以贯之的，根据南昌市现行土地、规划管理政策，该宗地无法直接用于商品住宅开发，必须由政府收回土地使用权，纳入储备后重新公开出让；且经南昌市土地储备中心初步估算，该宗地本次司法拍卖起拍价仍高于南昌市的土地收储补偿价格。希望潜在竞买人审慎参与，理性投资。

　　提醒一：该标的物地块是什么时候出让的，目前地块现状怎样？

　　答：南昌银志纺织服装城实业有限公司系青山湖区2001年招商引资的企业，并于2001年通过协议出让方式取得南昌民营科技园区内以工业用途为主的约1256亩土地用于建设南昌银志服装城项目。截至目前，该项目实际开发利用土地面积约500亩，已建成19栋标准厂房和6栋职工公寓楼及配套设施，总建筑面积约12万平方米；剩余约700余亩土地一直未开发建设，处于闲置状态。需要特别说明的是，由于该项目用地是原南昌民营科技园管委会在2003年全国土地市场治理整顿前以协议出让方式供应的，由于历史原因，按照国家现行土地管理的法规和政策要求，其中部分地块存在一些瑕疵有待完善。

　　提醒二：拍卖标的物中所谓“住宅及配套设施用地”是否可以进行房地产开发？

　　答：根据原南昌民营科技园管委会与南昌银志公司签订的《土地使用权有偿出让协议》约定：该宗地不得进行房地产开发；另外，南昌银志公司当年申请办理土地证时相关材料也显示：该住宅用地只为解决该公司职工实际住房需求，绝对不会用于商品房开发。因此，该标的物地块原本主要以工业用途开发为主，其中481亩住宅及配套设施用地和140亩办公楼综合用地，虽证载用途为住宅及配套设施用地、办公楼综合用地，但是其实质均为工业配套设施用地，不得进行房地产开发。

　　提醒三：该标的物地块出让至今已有20年时间，目前规划用途是否发生了调整？

　　答：原南昌民营科技园管委会与南昌银志公司签订的《土地使用权有偿出让协议》明确约定土地用途以工业用途为主，建筑容积率为0.8-1.2，但南昌银志公司取得土地后，一直未按出让协议和投资协议约定完成开发建设。随着城市的发展，该地块所在区域已不再适宜进行工业用途开发，目前该地块所在区域的城市规划已按法定程序进行了调整，土地使用权人（包括通过司法处置等二级市场取得上述宗地的土地使用权人）未经批准，不得在地块上改建、扩建、新建任何建筑物。

　　提醒四：该地块区域控规已进行调整，那土地使用权人可否按新控规进行开发建设？

　　答：根据南昌市土地、规划管理政策，工业用地等非经营性用地如因规划调整变更为以商品住宅为主的房地产开发用地的，须由政府依法收回后重新公开出让。因此，无论是该标的物地块现在的土地使用权人，还是下一步可能通过司法拍卖竞得该标的物的竞得人，都不能直接按照新控规对该地块进行开发建设，须由政府依法收回后重新公开出让。届时如原土地使用权人有意向，可以参与土地公开竞买。（熊凤玲）