本报记者 周 桐

　　住宅小区物业管理关乎民生福祉，涉及千家万户。近年来，由于老旧小区建成时间早、基础设施陈旧、难以围合封闭或业主长期拖欠物业费等原因，导致物业服务企业撤离的现象时有发生。同时，无物业管理带来的种种问题，也让许多小区居民备受困扰。如今，老旧小区物管缺失已逐渐成为很多中小城市管理的痛点难点，如何破解老旧小区专业物管缺失的问题显得尤为迫切。

　　2021年以来，贵溪市结合本地实际，将住宅物业管理融入创建全国文明城市、国家卫生城市工作之中，通过科学合并部分零散小区、健全完善业主委员会以及成立国有物业服务公司兜底老旧小区物业管理等方式，有效破解了中小城市老旧小区专业“管家”缺失的难题，群众的获得感、满意度、幸福感得到显著提高。

　　找准症结迎难而上

　　如今，漫步在贵溪市龙腾山庄二期，犹如走进一幅美丽画卷，绿树掩映下一排排房屋错落有致,宽阔的休闲步道整洁干净……龙腾山庄二期业主委员会主任曾金兰告诉记者，该小区共有5栋楼房、200余户，因历史原因导致原物业服务企业难以为继，只能被迫撤出。2018年至2020年期间，小区一直处于无物业管理的状态。2021年1月，自从致远物业服务公司入驻小区后，不仅恢复了小区大门的门禁,对进出车辆、人员进行严格控制，而且给各个单元门也设置了门禁。同时，物业公司通过新建小区照明灯、清理垃圾、规划车位等，让小区的面貌发生了很大改变，业主们对此都非常满意。

　　中小城市老旧小区专业物管缺失，在全国各个城市普遍存在，但每个城市的老旧小区“病因”又各不相同，因此很难寻找现成的“药方”。“贵溪是典型的工业城市，经过几十年的快速发展，主城区内老旧小区分布广、数量多。由于房屋建成时间早，管护、维修成本高，加之物业收费标准低且收缴困难等原因，导致很多物业服务企业都不愿意进驻老旧小区。”贵溪市住建局二级主任科员裴样忠表示，老旧小区物业管理缺失是一块“难啃的硬骨头”，为改善老旧小区环境，提高居民幸福指数，贵溪市组织相关专家对主城区内老旧小区进行了一次系统摸排，并找准症结，将园林绿化、卫生环境、房屋建筑养护、消防安全防范等一系列共性问题进行梳理归档，作为优化物业服务管理的重点方向。

　　在前期摸排的基础上，贵溪市针对老旧小区缺失专业物管这一问题开出了系列“良方”。该市先后出台了《关于进一步加强物业管理工作的实施意见》《关于进一步规范全市物业收费行为的通知》等，对加快发展物业服务业提出了明确的目标，对物业服务标准和收费等均做出了明确规范。同时，还成立了以分管副市长为组长，政府办、住建局等19个相关职能单位为成员的住宅物业管理工作领导小组，着力推动住宅物业管理水平再上新台阶。

　　“根据相关文件要求，市住建局按照便于管理、就近划片的原则，对主城区内原来的零散小区进行了重新划片，将原271个小区合并成170个小区。”裴样忠说，贵溪将散乱的老旧小区梳理后，进行了科学合并，主要是便于专业物管入驻，方便管理。同时，为进一步扩大物管的覆盖面，2021年，贵溪组建了一家国有物业管理有限公司——安鑫物业管理有限公司，兜底解决老旧小区的物业管理，从而有效破解了老旧小区物业管理缺失的难题。截至目前，该市主城区内有物业管理的小区已达114个，业主委员会自治（含单位管理）的小区40个。

　　构建多方共治新格局

　　7月10日，记者走进位于贵溪市中心城区的擂鼓岭小区，只见绿树成荫、花草竞艳，车辆有序停放在平整干净的沥青路上，居民们悠闲地在休闲小广场上使用健身器材锻炼身体、小聚闲聊……擂鼓岭小区业主委员会主任谢良旺告诉记者，该小区建于2002年，2021年以前一直处于无物业管理状态，2021年小区完成旧改后，在贵溪市住建局和社区的指导下，经小区业主委员会同意，引进贵溪市国控集团安鑫物业管理有限公司对小区进行管理。物管进驻小区后,集中精力整顿了“飞线”充电、“三车”乱停等问题，居民们对此称赞有加。

　　曾经“老破小”、环境“脏乱差”、社区配套及停车位都没有的小区，自从引进物业服务企业入驻后，安保人员24小时值班，车辆各归各位，大门口还装上了人脸识别系统，这是贵溪市大力构建多方共治物业管理格局的一个缩影。为有效推进住宅物业管理工作，贵溪市大胆探索多方共治的物业管理新模式。“目前，主城区内的170个小区，已成立140个业主委员会、30个物管会和理事会。业主委员会的成立，对物业公司提供的服务内容和收费标准以及业主共有部分经营收益收支情况等起到监督作用。各街道（镇）也明确了具体责任人，负责物业管理工作，同时监督业主委员会公布的经营与收益、维修资金使用等信息，进一步保障业主的知情权和监督权。”裴样忠说，业主委员会的成立，是贵溪探索多方共治物业管理的具体体现，小区管理也从“被动式”向“参与式”转变，原来的“无人管事”变成了“人人管事”。

　　物业服务企业的收费标准不一，服务水平也各有不同，如何化解物业服务企业与业主之间的矛盾，从而更好地实现多方共治的物业管理模式?“针对小区物业服务收费标准不一以及收费难这一问题，贵溪市聘请了第三方评估机构，来完善物业服务价格制订机制，通过对全市120个有代表性的住宅小区（不含保障性住房）物业服务收费价格和住宅小区内机动车停车位租赁价格进行市场评估，形成了物业服务收费基准价及浮动幅度，供业主和物业服务企业协商物业服务费时参考。”安鑫物业管理有限公司副总经理徐向军说，物业公司和业主之间的主要矛盾就是没有服务标准，没有标准就没有边界，贵溪市通过引进第三方评估机构有效解决了服务和收费标准不一的问题。同时，贵溪市每半年将对物业服务企业开展一次现场服务评比，每年实行一次企业信用考核测评，由业主对物业服务企业进行打分，对测评不达标的，次年起三年内不得进驻贵溪物业管理市场。通过业主参与评分，来倒逼物业服务企业不断提升服务水平，目前已初见成效。

　　“人人都是建设者，人人亦是受益者。”裴样忠告诉记者，部分业主长期恶意拖欠物业费也是中小城市物业管理缺失的一个主要原因，为此，贵溪市法院建立了物业费催缴速裁机制，对物业费欠缴案件快速立案、快速审理、快速审判，仍拒不缴纳的，将被列入失信人员名单。如今，贵溪通过大力构建多方共治物业管理格局，老旧小区物管缺失的难题也得到了有效解决。