回顾2020年楼市，年初的新冠疫情推迟了购房者的需求，下半年的金融调控“三道红线”让房企资金更趋紧张……在这些不利因素下，南昌市土地市场却展现了十足的韧性，全市经营性用地成交总面积达978.16万㎡，同比增长101.1%。

　　南昌土拍市场虽表现强劲，但住宅用地出让执行了“限房价竞地价”政策，并没有带动房价大幅上扬。另外，南昌市在出让地块中，更加注重配套建设与城市功能提升，受到业界关注与认可。

　　成交面积大幅增长 业界看好省会市场

　　来自我省土地交易官方网（江西省土地使用权和矿业权网上交易系统）的统据数据显示，2020年南昌市（含赣江新区）共计成交经营性土地（不包括公共服务设施用地、工业用地、工矿仓储、物流用地）159宗，总面积978.16万㎡，同比增长101.1%；总成交金额689.51亿元，同比增长70.25%。其中涉住宅用地116宗，总面积达853.33万㎡，成交总金额642.15亿元。

　　在时间节点上，受疫情影响，南昌土地成交活跃度呈现“先低后高、回暖较快”的特点。一季度，受疫情等影响，土地市场表现“冷淡”；二季度土地市场逐渐“复苏”，地块拍卖溢价明显上升；三季度迎来小高潮，8月份成交金额破百亿元；四季度，土地市场现“井喷”，11月份成交量创下全年新高，为全年土地市场画下一个圆满的句号。

　　在区域分布上，新建区、红谷滩区、南昌县为全市土地出让大户。这三个区域成交量达67宗，出让面积达7732亩，占总出让面积的60%。第一名的新建区，土地出让集中在欣悦湖片区及九望新城；位列第二的红谷滩区，土地供应主要集中在九龙湖片区；南昌县，土地供应主要集中在象湖滨江及银三角片区。另外，经开区去年的土地供应计划于11月前就超额完成。相对而言，老城区供地节奏较缓，全年仅成交16宗地，出让面积1097亩。

　　受到业界追捧的南昌土拍市场，吸引了“新兵老将”逐鹿豫章，品牌房企更是表现抢眼。整体来看，重点区域的地块基本被大型房企揽入。2020年南昌土地储备量前三位分别是绿地、保利、新力。绿地蝉联年度土地储备量第一；保利共斥资69.6930亿元，在南昌拿下8宗商住地；本土房企新力2020年虽出手不多，但拿下的均是大体量地块。而土地储备量排名前十的房企中，出现了不少新面孔，例如宝龙、中粮、彰泰等。有些房企虽然是首次入赣，但拿地坚决，足见开发企业对省会市场的看好。

　　执行“限房价竞地价”

　　房价平稳有保障

　　开发企业继续看好南昌楼市，并不意味着南昌房价将大幅上扬。因为2020年南昌市住宅用地出让全面执行了“限房价竞地产”模式，明确每块住宅用地开发出来的商品住宅不允许超出限定的最高销售价格。按照房地产调控要求，南昌市于2018年开始推广“限房价竞地价”住宅用地出让模式。至今，区域房价一直呈现平稳有序。

　　2020年，南昌市土拍成交单价最高的地块，楼面价达9204.55元/㎡，由华润置业竞得。虽该地块位于九龙湖区域，区位优势明显，但依据该地块出让前明确的限价要求，所开发的商品住宅（毛坯）最高均价不能突破11700元/㎡，若加上精装修，最高也只能作价16200元/㎡（南昌市规定精装住房的装修成本最高限定在4500元/㎡）。

　　而被宝龙地产以27.83亿元竞得的“总价之王”地块，尽管毗邻高新区师大附中，拥有一流学区资源，但依据该地块明确的限价要求，所开发的商品住宅（毛坯）均价也不能突破11435元/㎡，加上精装修成本，最高均价不能突破15935元/㎡。显然，有了“限房价竞地价”住宅用地出让模式，可确保区域房价平稳。

　　另外，2020年南昌经营性用地成交量增加，意味着近期商品房供应将相应增加，可有效满足省会城市日渐增强的购房需求，这对平抑房价也会起到一定的作用。据了解，2020年出让的地块，有的于当年就进入了开发市场，还有的项目甚至当年就取得了商品房销售业绩。比如：位于经开区的南昌旭辉中心项目，于上半年拿地，下半年就做到开盘销售，并取得不错的销售业绩；位于欣悦湖区域的新力大镜天成、保利和锦花园等众多楼盘项目，也实现当年拿地并开盘销售。

　　地块出让附设条件

　　意在提升城市功能

　　南昌市近年来在土地出让中，越来越重视配套建设，2020年土地出让更加注重配套建设及引入产业项目。政府充分发挥开发用地用途，增设优质地块出让条件，搭配产业项目，旨在提升城市功能，培育发展城市三产经济。　　

　　南昌VR科创城项目是我省响应国家VR产业号召的首个核心项目。南昌市在经营性用地出让中，对其给予倾斜，比如在该项目首宗用地挂牌出让中，明确将重点打造VR展示中心、VR体验中心、四大平台（VR资本平台、VR教育平台、VR标准平台、VR交易平台）、VR产业总部基地，并计划引进多家虚拟产业联盟。绿地携手红谷滩城投按计划摘得地块，该项目建设也在快速推进中。

　　南昌土拍市场还诞生了多个大型综合体项目。例如：经开区中央公园623亩地块出让，要求建9万㎡购物中心，南昌旭辉中心综合体项目由此出笼；保利以16.43亿元摘得九龙湖畔294.21亩商住地块，该地块要求配建文化艺术中心大剧院。去年底土拍落地的两个综合体项目也吸引市民眼球：一是平安国际金融中心项目，平安以19.88亿元拿下九龙湖片区两块开发用地，其中一块商务用地将建设不低于375米的超高层建筑，旨在打造江西第一高楼；另一个是中粮以17.96亿元竞得的朝阳新城地块项目，该地块成交意味着业界期待的南昌大悦城综合体项目落地。

　　同时，每个地块本身也在强化配套规划建设。比如：龙湖竞得南昌县地铁3号线旁40亩地，土地出让要求须配建不少于270㎡的社区用房、不少于200㎡的养老服务用房、不少于110㎡的物业用房；首地置业获南昌临空区181亩开发用地，土地出让要求须配置产权型人才住房200套，面积不少于2万㎡……

　　省房地产业协会秘书长李锋表示，虽然优质地块出让附设了配建条件，土地市场价值有所降低，甚至出现地块底价成交的情况，看似一定程度上牺牲了地方政府眼前的收入；但是长远来看，发挥土地资源的配置优势，完善城市配套功能，培育城市三产经济，更有利于城市持续健康发展。（曾广南 宁娟霞）