财政部办公厅、住房城乡建设部办公厅印发的《关于开展2026年度中央财政支持实施城市更新行动的通知》提出：“开展相对集中联片的重点样板片区建设和可持续的城市更新机制建设，进一步突出投资和消费相结合、投资于物和投资于人相结合，促进城市基础设施建设由‘有没有’向‘好不好’转变，解决人民群众的急难愁盼问题，实现城市高质量发展。”江西应当立足省情实际，以开展“省部共建”为契机，扎实推进城市高质量发展示范省建设，统筹推进老旧小区、老旧街区、老旧厂区、城中村改造与完整社区建设，创造新供给、激发新需求，增强城市发展内生动力，走出一条以投资于物夯实硬件底盘、以投资于人激活内生动力的城市更新路径。

　　■ 城市更新中投资于物与投资于人的核心内涵

　　城市更新本质上是空间形态、功能结构与人居品质的全方位迭代升级，涵盖硬件改造与软件提升两大维度，对应投资于物与投资于人两种核心投资形态，二者定位清晰、各有侧重，共同服务于城市高质量发展和人的全面发展。

　　投资于物是城市更新的传统路径，它聚焦城市物理载体的功能升级与形态重塑，本质上是对“空间生产”导向的投入，主要体现在老旧小区、城中村、老旧厂区的建筑改造与风貌提升，水电气路、管网、消防等市政基础设施补短板，公共绿地、交通场站等公共空间优化，以及科创园区、商业载体等产业空间的低效用地再开发。其核心目标是通过物质空间的“拆、改、建、修”，夯实城市硬件承载能力，改善人居物理环境。

　　投资于人是新时代城市更新的核心转向，它聚焦市民福祉提升与全面发展，本质上是对“人的再生产”导向的投入，主要体现在教育、医疗、养老、托育等公共服务均等化供给，居民就业技能培训、创业扶持等人力资本投入，社区治理能力建设与居民主体性参与保障，历史文化传承与社区认同培育，以及低收入群体、流动人口的权益兜底。其核心目标是以人的需求为更新出发点，激活城市内生发展活力。

　　■ 把握投资于物与投资于人在推进城市更新过程中的辩证关系

　　投资于物和投资于人，是城市更新两类不同维度的投入活动，在投入客体、收益周期、价值导向上天然存在张力，体现矛盾的对立统一属性。两者如同车之两轮、鸟之双翼，相辅相成、不可割裂，唯有统筹兼顾、协同发力，才能更好激发高质量发展内生动力。在投入客体上，投资于物指向城市有形物质存量，属于空间硬件改造；投资于人指向市民主体发展，属于社会软件建设。在收益周期上，投资于物见效快、收益显性，短期可形成固定资产增值、土地收益、商业经营现金流；投资于人见效慢、收益隐性，长期体现为居民幸福感、人口集聚度、社会稳定性，短期难以量化变现。在价值导向上，投资于物侧重效率导向，追求土地集约、空间扩容、产业载体落地、城市形象提升。投资于人侧重公平导向，聚焦居住权益、公共服务均等、困难群体兜底、人的全面发展。

　　投资于物与投资于人的内在统一逻辑，形成了城市更新的有机整体。对立之中蕴含统一，物与人互为存在前提，脱离任何一方，城市更新都会丧失完整价值。一方面，人的居住、就业、养老、休闲、创业全部依托物理空间，没有投资于物，投资于人就会失去载体。如果只投入民生服务、人才政策，不改造破旧小区、补齐产业空间、建设公共场馆，就业岗位无处落地、公共服务没有场地、人居环境持续恶化，惠民政策、人才扶持等投资于人就流于表面。另一方面，所有建筑、道路、园区改造的服务对象是人，没有投资于人，投资于物就会丧失价值归宿。单纯地大拆大建、修建地标商圈、产业园，忽视居民安置、教育医疗配套、就业扶持，就会出现楼宇空置、街区空心、人口流失等问题。巨额空间改造投入无法转化为消费活力、产业劳动力、稳定社区，物质资产就会失去使用价值，改造投资难以回本。

　　投资于物与投资于人的动态转化逻辑，实现物质价值与人的发展相互增值。二者并非静态并列关系，而是在城市更新全周期中相互转化、相互促进，形成正向循环，体现矛盾的动态变化过程。一是投资于物向人的发展转化。比如，改造老旧小区，优化居住条件；更新产业园区，拓展就业岗位；完善公园、邻里中心的公共活动场景等。物质空间升级能够转化为居住品质提升、居民增收、公共服务供给扩容，为人的全面发展提供硬件支撑。二是投资于人向空间资产增值转化。比如，完善安置保障以减少拆迁矛盾，降低更新项目实施风险；以优质教育医疗、人才政策集聚人口，持续激活商业、产业载体租金与土地价值等。人口的集聚、稳定、活力能够盘活存量空间，拓宽更新资金来源，实现资产增值。

　　■ 在“双向融合”中推进江西城市更新的关键路径

　　“十五五”时期，江西应当立足自身资源禀赋、产业基础、民生需求，打通两类投资融合通道，以系统思维统筹硬件升级与人的全面发展，推动城市更新从“建空间”向“兴城市、惠民生、聚人才”转型。

　　坚持规划一体化，实现空间布局与人的需求同谋划。始终把城市体检作为更新的前置要素，围绕群众居住、就业、养老、育幼、休闲、出行等全生命周期需求，编制片区更新一体化方案，杜绝“重工程、轻服务”的碎片化改造。在老旧小区、城中村、老街区更新中，实行“硬件改造+服务配套”捆绑设计，腾挪空间优先保障“一老一小”、邻里中心、口袋公园、就业驿站；在产业园区、工业遗存更新中，同步配套人才公寓、文体场馆、商业配套，推动产业空间从单一生产载体转向产居融合综合体；在新城片区建设中，布局基础设施与公共服务，实现生产、生活、生态空间均衡匹配。以规划刚性约束确保各项硬件投入回应民生改善和人的发展需求。

　　优化投入结构，统筹物质建设与民生发展的资金供给。一是优化财政资金投向，各级城市更新专项资金实行“硬件建设+人本服务”配比管理，在管网、道路、建筑改造之外，单列资金用于社区服务、就业扶持、文化供给、基层治理。二是做强城市更新基金，引导金融机构创新中长期信贷产品，支持兼顾空间提质与民生业态的综合项目，对运营社区食堂、托育机构、青年创新创业等行业的经营主体给予贴息支持。三是创新市场化投融资模式，推广“肥瘦搭配、收益反哺”机制，以商业、产业空间收益反哺公益性民生设施运营，破解纯公益项目资金难题，引导社会资本既投楼宇厂房，也投社区服务、人才培育、文化运营。四是激活小微更新自主投入，落实《江西省城市更新条例》小微更新政策，鼓励居民、商户自筹资金开展院落、街巷微改造，实现政府、市场、群众多元投入协同发力。

　　深化产城人融合，以空间更新带动群众增收、人才集聚。把产业载体更新作为促进投资于物与投资于人融合的核心载体。一方面，持续投入老旧厂房、低效园区、闲置楼宇改造，打造科创孵化器、文旅街区、特色产业集群，完善产业配套硬件。另一方面，同步加大人才扶持、创业服务、就业培训投入，依托更新后的产业空间培育本土小微企业，吸引青年人才返乡创业。依托景德镇陶瓷、南昌航空、赣州稀土等特色产业更新，同步配套人才公寓、研学基地、文创平台，升级产业物理空间、搭建人才成长舞台，实现“建一片园区、兴一批产业、富一方群众、聚一批人才”。统筹红色文旅、乡村联动更新，依托城乡空间提质，拓宽群众增收渠道，让城市更新成为促进共同富裕的有力抓手。

　　厚植赣鄱文化根脉，以空间载体滋养人文精神。城市更新既要更新物理面貌，更要滋养人的精神世界，统筹物质载体修缮与人文资源活化双重投入。加大对滕王阁、万寿宫、客家围屋、红色旧址等历史空间的修缮投入，坚持“修旧如故、内外兼修”，保护城市历史肌理；同步投入文化阵地运营、非遗传承、群众文化活动，把红色文化、书院文化、客家文化嵌入社区、街区公共空间，打造群众可参与、可感知的文化场景。让历史建筑、特色街巷不仅成为城市景观，更成为涵养市民精神、凝聚文化认同的精神家园，实现物质空间更新与人文素养提升双向同步。

　　□ 余永华

　　（作者系江西省社会科学院经济研究所副所长、副研究员）